В январе-июле 2025 года запуск новых строительных проектов упал на 19% к аналогичному периоду прошлого года, до 21,2 млн кв. м, следует из материалов ДОМ.РФ. Впрочем, в июле застройщики вывели на рынок на 9% больше новых проектов год к году или 3,5 млн кв. м.
Лидерами по объему запусков остается Москва, несмотря на сокращение показателя на 34,7%, Свердловская область (-18,7%) и Санкт-Петербург (+52,4%).
Несмотря на все сложности застройщиков цены на недвижимость продолжают расти, хотя наблюдается их некоторое замедление. По подсчетам экспертов «Домклик» и Центра финансовой аналитики Сбера, в июне стоимость новостроек подросла на 6,4%, хотя это и ниже майских 7,1%. А с июля 2024 года недвижимость подорожала на 4,1%, что ниже общей инфляции.
Доктор экономических наук, главный научный сотрудник Института экономики РАН Игорь Николаев в разговоре с «СП» отметил, что застройщики не хотят снижать цены на недвижимость, максимизируя прибыль это возможно.
— Такая тактика практикуется, когда есть определенный запас прочности, который сохранился даже спустя год после серьезного урезания льготной ипотеки. Если бы запасов совсем не было, то цены пришлось бы снижать.
Надо также учитывать, что стоимость жилья не учитывается в расчете индекса потребительских цен Росстата, потому что недвижимость считается инвестиционным расходом. Поэтому динамику стоимости жилья не всегда просто сопоставлять с общей динамикой стоимости потребительской корзины.
Тем не менее на рынке недвижимости явно видны кризисные явления. Особенно если посмотреть на падение перевозок необходимых ресурсов. За январь-июль 2025 года отправка строительных грузов по сети РЖД упала на 17% год к году.
На самом деле у нас зачастую наблюдалось и на других рынках, что при появлении проблем бизнес не спешит снижать цены. Все из-за того, что предприниматели могут себе это позволить.
На рынке недвижимости, на которым одновременно присутствует как высокая конкретность, так и высокая маржинальность, достаточно много крупных игроков с большими запасами.
«СП»: Можно ли назвать сокращение запуска новых проектов определенной тактикой застройщиков?
— Это в любом случае вынужденные действия в условиях снижения спроса, растущей неопределенности экономической ситуации и сохранения высокой ключевой ставки, несмотря на последние два этапа ее снижения.
Запуск новых проектов подразумевает начало строительства с нуля, а та недвижимость, куда были вложены ипотечные средства, уже находится в процессе строительства. Ее нельзя не завершить, в том числе потому, что там действуют кредитные деньги. Последним объясняется и относительно хорошая динамика инвестиций в основной капитал (в первом квартале рост составил 8,7%).
«СП»: Есть ли риск возникновения ситуации, при которой нового жилья в 2026—2027 годах будет слишком мало, а цены таким образом будут поддерживаться за счет дефицита?
— Не будем забывать, что у нас еще есть и вторичный рынок. Но вообще сокращение запуска новых проектов не будет влиять даже в относительно среднесрочной перспективе, в 2026 году явного эффекта от этого точно не будет. Все же потребуется 2−3 года.
Динамика цен на жилье у нас похожа на топливные цены. Если стоимость нефти на мировом рынке снижается, то бензин в России дорожает (к примеру, оптовая стоимость АИ-92 на СПбМТСБ год к году выросла на примерно 18%, до 65,876 тыс. руб. за 1 т, а цена нефти марки Brent упала на 13%, до примерно $69,5 за барр. — «СП»). Если на мировом рынке нефть и нефтепродукты, напротив, дорожают, то в России цены на бензин все равно будут расти.
Нет слишком жесткой связи между ценами на первичном рынке и тем, что происходит на строительном рынке. Он может сокращаться, но цены остаются такими же высокими. Колебания есть, но жесткой корреляции никогда не наблюдалось.
А если рынок «первички» растет, то цены тоже растут. То есть максимум цены на первичном рынке могут стабилизироваться, снижения пока не видно, и не факт, что они будут падать в 2026 году. Вторичный рынок, правда, более чувствителен к колебаниям на рынке недвижимости.
«СП»: Сохраняются ли шансы, что население сможет в следующем году более-менее обеспечить себя жильем именно на вторичном рынке, если цены станут относительно приемлемыми?
— Это зависит не только от цен на жилье, но и от доходов граждан и годовой инфляции. Проблемы с накоплениями в том, что у зажиточных людей с жильем и так все нормально. Они могут даже позволить себе дополнительно инвестировать в жилье для перепродажи. Но те, кому реально необходимо жилье, зависят от своих доходов.
Годовая инфляция при этом остается достаточно высокой (на 28 июля — 9,02%). Перспективы ее дальнейшего замедления не очень хорошие. Если рубль начнет слабеть, а шансы на это достаточно высокие на фоне геополитического фактора, то тогда инфляция вновь прервет свою наметившуюся тенденцию к замедлению.
С инфляцией в районе 9% и неопределенностью экономической ситуации ставки по ипотеке будут все равно оставаться очень высокими. К тому же у нас уже наметилось торможение роста реальных доходов. Такого прироста данного показателя (8,4%) и увеличения номинальных зарплат (18,3%), как это было в прошлом году, уже не будет. Положительный рост реальных доходов в 2025 году сохранится, но скорее в 2−2,5 раза меньше год к году.
